2018年1-8月房地产与基建数据点评:积极财政尚待落实,房地产关注高周转是否加速

基建:“更加积极”的财政尚待落实

经测算,我国1-8月基建投资同比增长0.66%,增速持续探底接近冰点,较1-7月下降1.14个百分点,较2017年同期低15.2个百分点。其中,电力热力、燃气及水的生产和供应业投资累计同比下降11.4%,继续拖累整体增长,其余两个行业增速持续放缓。

2018年1-9月,发改委批复的重大工程项目投资金额累计3287.38亿元,同比减少51%。我们认为,“更加积极”的财政政策仍有待落实。四季度密切关注发改委批复基建项目的进度。如果项目批复出现明显增加,那么基建投资反弹的概率将增大。

房地产:四季度关注开发商高周转是否加速

1-8月房地产开发投资同比增长10.1%,小幅下降0.1个百分点;剔除“土地购置费”后1-8月房地产开发投资同比增长-3.7%,降幅继续收窄;与房屋施工相关的建筑安装工程投资继续萎缩(同比-3.7%),但边际继续小幅改善。1-8月土地购置费高增长(同比+66.9%)仍是房地产开发投资增长的源动力。土地购置费中,“价外因素”贡献55.3个百分点的增长,连续2个月下降,土地成交价款的贡献则连续4个月上升。后期关注土地购置费增长的持续性,以及房屋施工进度,这是影响房地产开发投资增速的两个变量。

开发商高周转,1-8月新开工面积增长强劲,商品房预售维持高速增长,现房则销售萎缩。数据显示,1-8月房屋新开工面积增长15.9%,较1-7月提高1.5个百分点,年初以来持续增长;1-8月商品房销售面积小幅回落0.2个百分点(同比+4%),其中住宅期房销售增速持稳(同比+11.7%),现房销售降幅扩大(同比-23.1%)。目前来看,尽管棚改货币化安置方式趋向审慎,但对商品房销售的影响尚不明显。后期需关注期房转现房销售政策的落地情况。如果政策落地,那么商品房销售面积增速可能断崖下跌,开发商回收资金与再投资将受阻。库存方面,8月份狭义商品住宅库存环比去化继续放缓,可供销售14.7个月(同比+0.6个月);广义住宅库存环比加速增长,可供销售38.4个月(同比+0.2个月)。

房屋销售向好继续增强开发商回款和非银行融资能力。1-8月房企销售回款(同比+8.9%)和自筹资金(同比+11.2%)继续加速增长,仍是房地产开发投资资金增长(同比+6.9%)的主要来源,但银行对开发商信贷维持收紧(同比-6.6%)。

单月来看,8月房屋新开工面积与竣工面积环比继续季节性回落,施工面积环比增长。我们认为,在期房转现房销售政策落地前,四季度关注开发商高周转是否进一步加快,新开工是否更加强劲,房屋施工是否加速,竣工面积是否压缩降幅。