南华期货宏观经济日报

美国房价再创新高。金融危机后,通过了三轮的量化宽松刺激,2011年开始,美国房地产市场迎来复苏,至今已经实现连续六年的繁荣。当前美国房价从2011年底部已回升了50%左右,房地产复苏势头很猛烈,今年仍能维持持续复苏的进程。

美国前6年地产行业的繁荣主要是外部推动。2011年起美国经济进入复苏通道,其主要动力来自房地产市场的回暖。但住房自有率、抵押贷款增速等数据表明2011-2016年美国居民部门仍处去杠杆状态,结合美国海外购房数据来看,过去6年美国房地产上升周期大概率并非美国本土居民推动而是外部提振。

2016年下半年至今,美国地产行业受本土居民推动。美国居民住房抵押贷款增速由负转正、住房自有率触底回升、新屋销售和大中城市房价增速创出新高等迹象表明美国居民部门加杠杆意愿或已显现。尽管近两年非金融私人企业信贷增速及杠杆率开始回升,但美国居民部门信贷增速及杠杆率仍低迷,且主因是住房抵押贷款增速偏低。这表明次贷危机的冲击使得居民部门信心较脆弱,叠加金融监管加强对于信贷的控制也打压了居民部门的信贷意愿,2016年中美国住房自有率滑落至1965年以来最低水平。与此形成反差的是2011年开始美国房地产市场的回暖,新屋销售、成屋销售、NAHB 房地产市场指数以及房价增速均表明2011年以来美国房地产进入上升周期。但2016年至今,美国房地产市场出现了一些新的变化:在抵押贷款利率并未继续回落的背景下,2016年初美国居民住房抵押贷款增速由负转正,目前回升至接近3%水平;截止2017年3Q美国住房自有率已由2016年2Q的62.9%(1965年以来最低水平)回升至63.9%。从短期数据看,美国房地产市场也有加速回暖迹象。2017年10月美国新屋销售折年数68.5万套创出10年新高,2017年9月SP/CS美国20大中城市房价同比上升6.19%,为2013年房价增速高位回落后的最大涨幅。

今年美国或迎来地产拐点。1、居民加杠杆空间有限。预计2018年家庭部门净储蓄率将回落至历史最低水平附近,2019年加杠杆空间明显受到约束;2、抵押贷款利率中枢抬升,对购房需求及能力的约束。

综上所述,我们认为,2011-2016年地产行业的繁荣主要是外部推动,2016年下半年至今,美国地产行业受本土居民推动,今年美国或迎来地产拐点。