宏观策略周报:再谈此轮房地产周期特点和未来投资展望

2015年下半年以来启动的房地产周期有三个主要特点:一是受房地产去库存思路的影响,尤其是2014-2016年三四线城市土地供应量下降,棚户改造大力推动商品房去库存,使得此轮周期中房价上涨和成交活跃度从一线到二线再到三线城市的轮动关系非常明显,这与以往的地产周期有很大区别;

二是居民房贷大幅增加。从2016年4月份开始,居民贷款在新增贷款中的占比开始持续地超过企业贷款,目前仍处于较高的位置,个人购房贷款余额加速增长,而房地产开发贷款余额增速有所回落,这种居民大幅加杠杆的情况刺激了商品房购置增长,同时对于房地产商的资金情况也有较大影响;

三是土地价格大幅上涨,特别是二三线城市涨幅均创历史新高。土地价格的加速上涨一方面与前几年商品房库存持续累积、各地政府减少了土地供应量有关,从2014年到2016年,土地供应量一直是负增长;另一方面也与2016年以来房地产商的补库存需求有较大关系,一定程度上出现了土地供不应求的情况。

我们认为,下半年房地产投资增长上下空间都不大,保持稳定增长的可能性较大。一方面,此轮房地产周期的轮动尚未结束,至少三线城市的价格同比涨幅还未出现见顶迹象,成交和价格还存在一定上涨的空间,这使得地产商对后市仍存在一定的谨慎乐观预期;另一方面,土地储备和商品房库存下降,棚改货币化加速推进,客观上也存在补库需求。因此,我们认为下半年房地产投资增长仍存在较强支撑,有可能小幅回落,但回落的幅度会比较有限。