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南华期货宏观经济日报

来源:南华期货 2017-03-01 00:00:00
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价格同比仍在上涨,环比即将下跌。1月份百城住宅价格指数同比上涨18.86%,比上月多涨0.15个百分点,环比上涨0.54%,比上月下降0.21个百分点(图1)。70个大中城市新建住宅价格指数同比上涨10.4%,比上月小幅下降0.1个百分点,环比上涨0.2%,比上月下降0.1个百分点(图2),其中一二三线城市新建住宅价格同比分别上涨22.7%、16.9%和6.3%(图3),一线城市环比涨幅分别为0,二三线城市环比分别上涨0.1%和0.3%(图4)。

总体来看,1月份商品房价格同比涨幅仍维持在高位,这主要是因为去年5月份之前房价涨幅较为温和,基数较低,而5月份之后一直保持两位数以上的增速,由于目前房价保持在较高水平,同时叠加基数原因,导致同比增速仍在高位徘徊,估计要到2017年下半年房价同比增速才会出现较大幅度的下滑。但是1月份房价环比涨幅已经回落到较低水平,尤其一线城市已经连续两个月环比涨幅为0,我们估计最快3月份会出现环比的整体下跌,最迟二季度也会出现。

成交情况足以判断此轮上涨周期已结束。从住房贷款来看,目前购房需求仍然是比较火热的,1月份新增居民贷款7521亿元,创历史新高,导致此轮周期中房价的下跌要比预期更为缓慢,但无论是从成交绝对量还是增速来看,今年春节之后商品房成交回暖的力度已经明显要弱于去年,节后30大中城市商品房当周成交量不及去年的一半,同时一二三线城市商品房成交面积同比分别下降48.42%、29.57%和36.65%,一三线城市成交降幅均创2012年1月份以来新低,二线城市成交降幅创2014年3月份以来新低(图5、6)。从成交的情况来看,我们可以确认此轮房价上涨周期已经结束。

商品房价格的信号作用大幅减弱。2016年以来楼市的火热对于判断宏观经济走势的信号作用变得非常弱,以往房价与CPI和房地产投资增速的相关性是比较强的,但2013年以后,房价与CPI的相关关系基本不存在了,与房地产投资增速的相关性也大幅减弱,表现为房价暴涨,投资并未明显上行,涨幅放缓,投资反而上升(图7)。这主要是因为,2013年之前的历次房价上涨均是实体经济全面过热中的一环,但是2013年之后,宏观经济整体步入下行周期,实体经济没有再出现过热的情况,房价开始出现独立走势,而且金融化和投机性日益明显,导致其宏观信号作用大幅减弱。这意味着我们需要将商品房二级市场的价格和成交情况,与一级市场的房地产投资分开来看。

投资增速仍存在支撑。由于2016年房地产投资增长缓慢,商品房销售增速与投资增速的差值已经达到27.9个百分点,创2009年以来新高,房地产商手里实际上积累了大量资金,那么2017年房地产投资增速到底会不会上升,我们认为有几个指标值得关注。首先是土地供应仍保持较快增长,1月份100个大中城市土地供应面积同比增长13.42%(图8),考虑到春节错位因素,这个增速是比较高的;其次十大城市商品房可售面积是2013年以来的最低水平,全国商品房待售面积同比增速自2008年4月份以来首次降为负值(图9),这说明商品房的高库存情况有所好转。考虑到这几方面的因素,我们认为2017年房地产投资仍然会维持与2016年基本相当的水平,存在一定可能性会高于2016年增速。





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