今年房价大涨,地王频出,过去几十年中国房价保持了只涨不跌的不败神话,中国房价泡沫大、特别是一线城市学区房,抑制资产泡沫、热点城市推出新一轮调控等的讨论再起。
什么造就了过去几十年房价只涨不跌的趋势?城镇化、居民收入和货币超发根据货币数量方程 MV=PQ,货币供应增速持续超过名义 GDP 增速(生产活动所需要的资金融通),将推升资产价格。商品房具有很强的保值增值金融属性,是吸纳超发货币最重要的资产池。2000-2015 年,M2、GDP、城镇居民可支配收入的名义增速年均分别为 16.4%、13.6%、11.2%,平均每年 M2 超过 GDP、城镇居民收入名义增速分别 2.8、5.2 个百分点。M2-GDP 较高的年份往往是房价大涨的年份,比如 2009、2012、2015。
房价暴涨的根本原因是低利率和货币超发。不断降息提高了居民支付能力。
自 2014 年 930 新政和 1121 降息以来,房价启动新一轮上涨。2015 年 330 新政和下半年两次双降,房价启动暴涨模式。 货币超发导致房价涨幅远超 GDP 和居民收入。2015 年M2-GDP 达到 6.9 个百分点,货币超发程度在过去十多年仅次于2009 年,也大大超过了年均 2.8 个百分点的历史平均水平。 事实上,近年中国房价大涨只是全球的一个缩影,美欧日等资产价格也迭创新高。自 2008 年国际金融危机以后,全球央行货币宽松政策层层加码,从降息、资产购买计划到货币贬值、负利率等。货币政策发挥到了极致,但经济和通胀仍然低迷,资产价格却迭创新高。2008 年伯南克提出,我们找到了避免大萧条的办法。2014 年斯蒂格利茨提出,我们避免了大萧条,却陷入了大萎靡。
综上所述,我们认为,近几年房价暴涨的主要原因是低利率和货币超发,2009、2012、2015 年都是M2-GDP 较高的年份,同时也是房价大涨的年份。