宏观策略周报:楼市狂欢能否转移到股市

楼市和股市的表现自2013年开始便出现分化。楼市和股市的上涨具有共同原因和各自的特殊逻辑,共同原因在于2013年以来股市和楼市上涨均处于实体经济扩张的阶段,房价的上涨带动房地产投资增加,从而带动上游的企业扩大生产,使得全社会的经济活动持续活跃,从而刺激股市的上涨。不同逻辑在于,商品房本质上是一种商品,其上涨往往有着供需基本面的驱动作用;而股票是一种投资品,它的涨跌反映了人们对于企业未来增长情况的预期,是企业未来价值的贴现。这两点决定了2013年以后楼市和股市不同的表现。

此轮楼市上涨有较强的基本面支撑。首先是一级土地市场成交量从2013年开始一直逐年下降,在成交量不断下降的同时,土地成交总价、楼面单价、土地购置费用以及土地溢价率则屡创新高,这对于房地产价格的上涨构成了成本上的支撑;其次是房地产开发方面,从2014年初到2016年初房地产新开工面积一直在减少,其结果是商品房待售面积增速从2013年底开始一直处于下降的情况,所以导致去年以来房价在需求的刺激下有一个大幅度的上升。

未来我们预计商品房待售面积增速大概率会回升,从而带动供给的增加,但是考虑到各地政府的楼市调控政策,房地产投资和新开工面积增速难以持续,四季度很可能会迅速下降;需求方面我们预计商品房销售面积增速也将回落。但是考虑到供给量低和土地成本高的因素,房价涨幅即使回落也会比较平稳。

股市涨跌是对实体经济扩张预期的反映。在M1-M2同比增速大幅上升的年份,一般对应新增人民币贷款的大幅增加,贷款量增加意味着企业在不断扩大生产,企业收入和利润增速上升,从而带动股市的上涨。但是2013年之后,尽管新增人民币贷款屡创新高,但是工业生产并没有扩大,工业增加值和企业利润增速一直处于较为低迷的水平,说明实体经济活动在不断放缓。2014-2015年股市的表现反映了这种实体经济企稳但是复苏证伪的情况。

未来股市大幅上涨的概率较低。三季度受财政PPP和基建拉动,工业生产和企业利润有所回升,但是并没有带动实体经济的全面回暖,企业信贷和社融规模仍然维持在历史低位。而且2016年以来大股东的减持幅度仍然较大,这至少意味着股市大幅上涨的可能性比较低。